最終的に売りと買いが同時期になるように進めるのが買い換えの理想形です。売りが早く決まると売却価格が確定するので予算に合わせた物件探しが可能になります。ところが、自宅の引き渡しが早まってしまうので、購入物件が決まるまでの間、アパートなどに仮住まいすることになりかねません。購入物件探しをするかたわら仮住まい先を探し、引っ越しを2度行うことになります。敷金や礼金、毎月の家賃の支払いなどの費用もかさんでしまいます。買いが先になると住む家の心配はなくなります。しかし、購入代金を払いたくても売却代金が入らないので、買い換え口一ンを借りる必要に迫られます。そうなると最悪のケースでは売却物件と購入物件のローン返済、そして買い換えローンの三重返済をしばらく続けることになってしまうのです。
では、どうしたらよいでしょう。
自宅の売却が難航しそうなら売りを先行させる、購入物件を探すのに手間取りそうなら買いを先行させるというふうに、どちらかを早めに進めて最終ゴールが同時期になるようにするのが理想型です。
どちらを先行させるかは買い換えを予定している人の事情にもよりますが、おおむね住宅市況の動きで判断するのが基本です。住宅市況が低迷しているときは売り出し物件が市場にあふれている状態にあるので、購入物件は比較的探しやすい。そこでまず自宅の売りを先行させてある程度売却のめどが立ったうえで購入物件を探すようにします。市況が活発なときは条件の良い物件ほど売れ足が早いので買いたいと思う物件を先に確保し、それから売却を進めても好況の波に乗って自宅を売ることができるでしょう。
しかし、これは一般論で実際には次のような対応をとることがあります。

手持ちの物件が人気物件のとき

希少価値がある物件は常に"購入待ち"の買い主がいるので、少々市況が低迷していても売り出し価格を欲張らなければスムーズに売却を進めることが可能です。このような場合は購入を先にしていいでしょう。

依頼した不動産会社に買い取り制度があると

売却を依頼した仲介会社や物件の購入先に「買い取り保証制度」などの買い換えをバックアップするシステムがあると、万一予定期間中に売れなくてもあらかじめ取り決めておいた価格で下取りしてもらえます。取り決めておいた価格以上の代金を手に入れることが確定していれば購入物件をその範囲内で探せるので、資金ショートを起こす心配がなくなるというわけです。

買い換え特約を売買契約に盛り込めるとき

購入先の不動産会社と話し合うことで、購入物件の契約を結ぶ際に「買い換え特約」を売買契約書に明記できるケースがあります。これは「自宅が○年○月○日までに○○万円で売れなかったときは購入契約を白紙解除できる」という趣旨の特約事項。こうしておけば自宅が売れればその物件は自分のものになるし、売れなければ売買契約は白紙解除となるのでそれまでに支払った契約金（手付金）などは返してもらえます。

売却代金がそのまま新しい住まい購入の買い換え資金になるわけではありません。ローンの残債と諸経費を引いた額が買い換え資金になります。 費用は細かく整理すると次のようになります。

■諸費用の内訳

住宅を売却するだけならば、最初購入した価格よりも売却価格が値下がりしていれば損になりけれど、買い換えすることを前提にすれば必ずしもそうは言えません。値下がりしているということは、市況の価格全体が下がっていると考えられるので、買い換え先をそれだけ安く購入できるということになります。 仮に4000万円の住宅を頭金800万円、借入金3200万円で購入したとする。毎月返済額は年利6．0％、30年返済として計算すると19万1840円となります。5年後にこの住宅を売却したとすると、ローンの残債はおよそ200万円減っていて3000万円。売却価格からこの残債を引いた金類が手元に残ることになります（※諸経費は簡単にするために無視します）。 以上を前提条件にして「値上がりしたとき」と「値下がりしたとき」のケースを見てみましょう。

値上がりしたとき

4000万円で買った住宅が5年後に1000万円値上がりして5000万円で売却できたとしましょう。ここからローンの残債を引くと2000万円。これに5年間でためた自己資金が500万円あったとすると、頭金として用意できるのは2500万円です。買い換え物件のほうは売却した物件よりも1．5倍広いものとして、購入価格も売却価格の1．5倍とします。すると購入価格は7500万円。借入金は5000万円となり、毎月返済額を計算すると29万9975円（借入条件は最初の購入時と同じ）。

値下がりしたとき

購入したときよりも仮に1000万円値下がりして、3000万円でしか売れなかったとしましょう。ローンの残債を引くと何も残りません。5年間でためた500万円だけ。これを頭金にして売却価格より1．5倍広くて高い物件に買い換えたときの価格は4500万円(売却物件と同じ値下がり率で計算）。借入金は4000万円となり、毎月返済顛は23万9800円です。 以上の例から分かるように、値下がりしたほうが次の負担は軽くなります。 ただ現実の住宅価格は一律に値上がりしたり値下がりしたりはしません。ある物件は大幅に値上がりしたが、ある物件は横ばいというケースがたびたびあります。
けれども物件ごとにバラツキがあるということは、自宅を高く売って割安な物件に買い換えることができるチャンスがあるということ。当然この逆もあり得るので、購入と売却に際しては市況の動きをにらみながらタイミングを計って行うことが大切です。

媒介契約には「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3つのタイプがあり、依頼者は自由に選択できます。それぞれに一長一短があるので、どの媒介契約が優れているかは一概にいえません。住宅市況や売却物件の条件、あなたが置かれている事情によって、どの契約を結ぶかを判断することになります。
どの契約も次の2点は共通しています。
第1点は媒介契約の有効期間を3か月以内としていることです。3か月を超える契約はできません。ただ、依頼者の申し出によって更新することができます。
第2点は仲介会社が売却依頼を受けた物件について売り出し価格の意見をいうときは、取引事例と比較するなど合理的な方法でその根拠を示さなければならないことです。

■3つの媒介契約の比較

依頼者は、媒介契約の有効期間（3か月以内）をはじめ、仲介手数料（約定報酬額）、依頼物件の概要（目的物件を表示）、売却価格（媒介価額）などの必要事項を契約書に記入し、署名・押印して契約を結ぶことになります。このとき仲介会社に、次の特約事項を入れてもらうと、あとあと仲介手数料をめぐるトラブルを未然に防ぐことができます。「この媒介契約により締結された売買契約がローン条項により白紙解除となったときは、当社は報酬を請求しないこととします。また、すでに受領済みの報酬については速やかに返還することとします。」売買契約が成立すると依頼者は仲介会社に仲介手数料を払うことになります。その後、買い主が当初予定していたローンが借りられなくなり、ローン条項に基づいて売買契約の白紙解除を申し出てきた場合は承諾しなくてはいけません。この特約は、このとき仲介会社に支払った仲介手数料を返還してもらうことを確保するためのものです。

自分の物件を他に優先して売却してもらいたい

仲介会社の立場からいうと「専属専任」は大歓迎。契約期間中は他社に重ねて依頼することも売り主が自分で買い手を探すことも禁じているので、安心して営業活動ができます。広告を打つときもこの契約で依頼を受けている物件が最優先で掲載されることになります。「専任」もほぼこれに準じているので優先度は高いといえます。

売却を急いでいるときは

売り主の事情で売却を急いでいるときは「専属専任」「専任」が適しています。

買い換え時に必要な資金が一時的に用意できないときに、利用すると便利なのが買い替えローンやつなぎ融資です。融資期間は、1か月以上12か月以内の短期。
仲介会社の提携ローンで扱っていることが多いけれど、銀行などの民間金融機関でも同種の直接ローンを扱っているケースがあります。相談してみましょう。

不動産流通近代化センターでは「価格査定マニュアル」を作成して、物件評価の方法について詳しい解説を加えています。一定の水準まで熟練した担当者がこの解説書に従って査定シートに記入していくと、だれが行っても同じ評価点（査定価格）が得られることになっています。
具体的に、どのようにしてあなたの家が査定されるのか、その仕組みを見ていくことにしましょう。

1．取引事例を集める

できる限り最近の取引事例を数多く集め、その中から査定の対象となっている物件と類似したものをピックアップしていきます。その物件が建っているエリア、最寄駅からの所要時間、規模、建物のグレードといった面から選んでいきます。

2．評価点を付ける

事例が集まると次に各物件の特徴を査定シートの評価項目に従って点数を付けます。ここで導かれた評価点と成約価格を、算式に当てはめて金額を算出します。このとき取引事例がどのくらいの売却期間をかけて成約したかも加味する必要があります。長期間かかっているようだと、その価格は高めの設定だったということが分かります。

3．査定価格を算定する

査定対象物件の特徴も同様に査定シートを使って点数を付けていき、評価点を算出。事例で得た金額とこの評価点を比較することで査定価格が算出できます。

複数の会社に査定を頼んだところ各社によって開きが出るケースがありますが、他社とかけ離れた高い価格を提出した会社は、担当者がその地域や物件のことをよく知らないと考えていいでしょう。また、あまり安い査定価格も考えものです。
高い価格を出す場合は二つのことが考えられます。専任媒介契約を取ることだけが目的で、その後どんどん売り出し価格を引き下げる作戦に出ることがあります。一方で、その物件のことを熟知しており、営業力に自信があるゆえに高い価格を出してくることもあります。担当者とは徹底的に話し合って相手がどのくらい状況を把握しているのかをチェックすることが大切です。

不動産会社間には、売買物件をコンピュータや印刷物に登録して、お互いに条件に合う情報を読み出せる情報交換システムがあります。その中で国土交通大臣が指定した不動産流通機構が「指定流通機構」です。これは全国に4機構あり、売却希望者から「専属専任」「専任」の媒介契約を受けた仲介会社は必ずこの指定流通機構に物件を登録しなければなりません。不動産会社の多くは、この指定流通機構に加盟しています。
この指定流通機構には不動産流通標準情報システム「レインズ」があり、各地域の不動産販売に関する情報がコンピュータで結ばれています。したがって、1社に相談するだけで、多数の不動産会社に依頼したのと同じになるわけです。情報量が多く、常に更新されているので最新の価格動向に基づいた適正な価格での売買が期待できます。

売却物件に、ローン残債があり抵当権など第三者の権利がついていたら、売主は所有権移転時までにそれらの権利を抹消し、契約内容どおりの状態にしておかなければなりません。
抵当権を抹消するには、買主から受取る手付金や中間金を利用して、ローン残債を整理しておくか、それでも不足するようなら銀行などに相談して、一時的に「つなぎ融資」を受けるという方法もあります。

売り手と買い手が納得して決めた売買価格ですが、役所から「その価格は不適正」と指摘されることがあります。 国土利用計画法の規定で、一定の面積以上の土地を取引するときには売り主と買い主の連名で所轄の市町村に取引価格の届け出を行い、審査を受けることを義務づけています。
ただ、バブル期には地価高騰が激しかった大都市圏を中心に「監視区域」を設けて厳しく指導されましたが、近年は緩和・廃止が続出していて、一般住宅の場合は適用されないケースのほうが多いようです。
届け出は売買契約を結ぶ前に各自治体の担当窓口に置いてある「土地売買等届出書」に必要事項を記載し、必要書類を添付して提出します。審査期間は6週間以内。この間は売買契約を結べません。取引内容に問題がないと不勧告通知、取引価格が高すぎるなどと判断されると価格の変更や取引の中止などの指導を受けることになります。

売買契約締結後、ローンの解約・抵当権の抹消を行うために残債をすべて返済する必要があります。このときの資金をだれが負担するかは契約書の内容によります。買い主から受け取った売買代金を充当して抵当権を抹消し、物件を引き渡すというのが一般的です。これを、「同時決済」と言います。
買い主の資金繰りの関係で、残金決済・物件引き渡し前に抵当権を抹消する必要がある場合は「つなぎ融資」などを利用して、あらかじめ抹消しておくこともあります。このときはつなぎ融資の利息は売り主と買い主で折半するなど話し合いで決めることになります。

株や不動産、貴金属、車などを売って得た利益を「譲渡所得」と言います。不動産についての譲渡所得は、給与所得などの他の所得と切り離されて所得税と住民税が課税されます。
不動産を売却したときだけでなく、買い換えや交換、収容によって得た利益も、同様の方法で課税されます。
課税の基礎となるのは「譲渡所得」です。これは、次のように算出します。

　譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）

譲渡価格

土地や建物を譲渡して得た金額。「譲渡した日」に収入があったものとして、税務署に申告します

所得費

譲渡した土地や建物を取得するのに要した費用。購入代金のほか、仲介手数料、不動産取得税、印紙税、登記費用、工事費、使用開始までのローン利子、リフォーム費用などから建物等の減価償却費を引いたもの。実際の取得費用が不明のときには、譲渡収入の5％を「概算取得費」として計算します。算出した取得費よりも概算取得費で計算したほうが有利なときには（概算取得費が取得費より大きいとき）、概算取得費を選択してもかまいません

譲渡費用

土地や建物の売却に要した費用。仲介手数料や不動産鑑定料、広告費、印紙税、登記費用、建物の解体費用などが含まれます

特別控除額

一定の条件を満たす譲渡所得に認められています
●居住用財産（マイホーム）の譲渡　3000万円
●土地収用法の適用による譲渡　5000万円
●特定土地区画整理事業などのために譲渡　2000万円
●特定住宅地造成事業などのために譲渡　1500万円
●農地保有の合理化などのために譲渡　800万円
●上のどれにも当てはまらない長期譲渡　100万円

自分が住んでいる建物や土地（居住用財産）を売ったときには、譲渡所得から3000万円が控除されます。つまり、譲渡所得が3000万円以下のときには、課税されません。この控除は、所有期間にかかわらず適用されます。ただ、原則として土地のみの場合には適用されません。また、長期譲渡所得において通常差し引かれる100万円の特別控除は、この場合受けることができません。
細かな条件については、次の表を参考にしてください。

不動産の譲渡所得にかかる税率は、売却した不動産をどれくらいの期間所有したかによって大きく異なります。 所有期間が5年を超える不動産を売却したときの譲渡所得は「長期譲渡所得」。所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡所得」となり、それぞれの課税方法が異なります。
短期譲渡所得では税率がきわめて高く設定されています。最低でも所得税40％＋住民税12％の計52％と、実に長期譲渡所得の2倍です。
これは、所有期間の長い土地を放出しやすくして土地の供給を活発にする一方で、投機目的の土地取引を抑えて地価を安定させようとする狙いがあるためです。
それぞれの税額の算出方法は次のようになります。
（実際には、この他に条件によって、特別控除額があります）

長期譲渡所得

所得税額＝｛譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－100万円｝×所得税率（20％）
住民税額＝｛譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－100万円｝×住民税率（6％）

短期譲渡所得

課税短期譲渡所得金額＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
次の1、2のうちいずれか多いほうの金額が税額となります。
1　所得税額＝課税短期譲渡所得金額×所得税率（40％）
　 住民税額＝課税短期譲渡所得金額×住民税率（12％）
2　（A－B）×110％　※所得税、住民税それぞれ算出します。
A＝課税総所得金額＋課税短期譲渡所得金額－特別控除額50万円）×累進課税額
B＝課税総所得金額×累進税率

所有期間5年を境に譲渡所得にかかる税率は変わりますが、注意したいのは所有期間の計算方法です。 不動産を取得した日から譲渡した日までが所有期間ですが、所有期間を計算する場合は、譲渡した年の1月1日時点で、取得した日から数えて5年を超えたかどうかで判定します。たとえば、平成14年の2月に譲渡した場合も、12月に譲渡した場合も、同じ平成14年1月1日で判定されます。 また、購入した日と譲渡した日についての判定は、売買契約日または引渡しを受けた日どちらを選択してもかまいません。長期譲渡所得のほうが短期譲渡所得より税率が低いので、所有期間を計算したときに長期譲渡所得となるような日を選ぶといいでしょう。

建物や土地の譲渡所得があったときには、翌年の3月15日までに確定申告をして、税金を納付する必要があります。
登記などの資料をもとに、税務署が「所得税の確定申告書（分離課税用）という書類を送付してきます。これに税務署で交付される「譲渡所得申告のチェックシート」や「譲渡内容についてのお尋ね」、「譲渡所得計算証明書」などの書類を添付して提出します。
このほかに、居住用の財産の3000万円の特別控除や、所有期間10年を超える居住用財産の軽減税率などの適用を受けるときには、譲渡した建物・土地の登記簿謄本（または妙本）、住民票の写し、譲渡した財産が所在する市区町村が交付する住民票（譲渡した日から２か月以上後に交付されたもの）などが必要です。
住民票の交付が受けられない場合には、戸籍の附票の写し、未交付の理由を説明した理由書、譲渡した財産に住んでいたことを証明するもの（光熱費の領収書など）を添付します。
譲渡取得について、税務署に確定申告をした場合には、市区町村役場に申告する必要はありません。